¿Quién responde si un residente o visitante se cae en zonas comunes?
Las caídas o accidentes en zonas comunes son más frecuentes de lo que muchos piensan. Un resbalón en las escaleras, una baldosa suelta, una tapa de alcantarilla mal ajustada o un piso mojado sin señalización pueden derivar en lesiones, incapacidades e incluso demandas judiciales. Y aunque todos estamos expuestos a estos riesgos, en el contexto de la Propiedad Horizontal la pregunta clave es: ¿quién responde legalmente cuando un residente o visitante sufre un accidente en un área común? La respuesta no es tan simple como parece, pero sí debe dejarse clara para proteger a la comunidad, a la administración y al afectado.
En primer lugar, es importante entender que las zonas comunes son responsabilidad de la copropiedad, entendida como el conjunto de propietarios representados a través del administrador y del Consejo de Administración. Estas zonas deben mantenerse en condiciones de seguridad, limpieza, accesibilidad y uso adecuado. Esto implica no solo conservarlas en buen estado, sino también identificar riesgos, señalizarlos y tomar acciones preventivas para evitar accidentes. No hacerlo puede configurar una omisión administrativa.
Cuando ocurre un accidente en una zona común, la copropiedad puede ser considerada responsable civilmente si se demuestra que hubo negligencia, falta de mantenimiento, ausencia de señalización o una condición riesgosa conocida pero no atendida. Por ejemplo, si la administración sabía que una baranda estaba suelta y no la arregló, o si una escalera estaba mal iluminada desde hace semanas y nadie hizo nada, el afectado podría iniciar un proceso de responsabilidad civil para reclamar los daños.
La ley colombiana permite que cualquier persona que sufra un perjuicio por acción u omisión de otro, pueda exigir reparación. Esto aplica también en Propiedad Horizontal. El afectado puede iniciar un proceso judicial, demostrar el daño sufrido, la relación causal con el estado de la zona común y exigir indemnización. Dependiendo del caso, esta puede incluir gastos médicos, pérdida de ingresos, daños morales o incapacidades permanentes. Estos procesos pueden durar años, pero en algunos casos los jueces han fallado a favor de los residentes, obligando a las copropiedades a pagar sumas significativas.
Para reducir este riesgo, muchas copropiedades contratan pólizas de responsabilidad civil extracontractual, que cubren este tipo de eventos. Sin embargo, no todas las pólizas cubren todos los escenarios, y algunas exigen que se demuestre que la administración actuó diligentemente. Si la aseguradora determina que hubo negligencia evidente, puede negarse a pagar, dejando a la copropiedad expuesta. Por eso, no basta con tener una póliza: hay que respaldarla con una gestión preventiva y documentación constante.
Aquí es donde entra en juego el Sistema de Gestión de Seguridad y Salud en el Trabajo (SG-SST). Aunque muchas copropiedades creen que este sistema solo aplica al personal contratado, en realidad el SG-SST implica una gestión integral de los riesgos que afectan no solo a trabajadores, sino también a residentes, visitantes, contratistas y proveedores. Cuando una copropiedad cuenta con un SG-SST implementado de manera correcta, debe identificar los peligros presentes en zonas comunes, evaluarlos y establecer medidas de control. La no implementación o el incumplimiento del sistema puede ser interpretado como negligencia organizacional y acarrear sanciones administrativas por parte del Ministerio de Trabajo.
Además, si el accidente ocurre en el marco de un contrato de obra o servicio, y la copropiedad no ha exigido el cumplimiento de protocolos de seguridad laboral, puede ser considerada solidariamente responsable frente a las autoridades. El SG-SST debe contemplar rutas seguras, señalización adecuada, mantenimiento programado, programas de inspección y acciones correctivas. No es solo un trámite documental: es un sistema vivo que puede marcar la diferencia entre una gestión responsable y una gestión riesgosa.
También se deben revisar los reglamentos internos. Si actualmente se permite esta práctica, lo correcto es modificarla, hacer una campaña pedagógica y advertir a los residentes que la portería no es un centro de recepción. En caso de persistir, la administración debe advertir por escrito que los vigilantes no están autorizados para recibir paquetes y que en caso de hacerlo será bajo riesgo y cuenta exclusiva del residente. De esta forma, se protege la operación y se evita que una costumbre mal interpretada termine en demandas o conflictos innecesarios.
Ahora bien, no todos los casos implican responsabilidad automática de la copropiedad. Si la persona se accidenta por descuido propio, bajo efectos del alcohol, fuera del horario permitido o en una actividad riesgosa no autorizada, puede no haber lugar a indemnización. Pero esta defensa solo es posible si la copropiedad tiene cómo demostrar que actuó correctamente y que el hecho fue imputable a la conducta del afectado. En ese sentido, la documentación, los avisos y las reglas internas juegan un papel central.
La administración tiene la responsabilidad de actuar como garante de la seguridad en las zonas comunes. Esto no implica eliminar todos los riesgos —lo cual es imposible—, pero sí gestionar los riesgos conocidos, actuar con diligencia y tomar medidas razonables para evitarlos. El Consejo de Administración también debe respaldar esta tarea, autorizando mejoras, aprobando mantenimientos y apoyando la implementación de normas claras para residentes y visitantes.
Si un residente o visitante se cae en zonas comunes, la copropiedad puede ser legalmente responsable si no ha cumplido con su deber de previsión, mantenimiento o con su SG-SST. No es un tema menor. Una caída puede convertirse en una demanda millonaria o en una sanción laboral si no se cuenta con protocolos, seguros y una gestión preventiva documentada. Prevenir no es opcional: es una obligación legal, ética y comunitaria.
¿Tienes claro cómo actuar si ocurre un accidente en tu edificio? Comparte este artículo con tu comunidad y fortalece una cultura de responsabilidad y prevención en la Propiedad Horizontal. Sharon Pardo Sarmiento. Ganadora de los Premios Diamante a la Mejor Administradora de Propiedad Horizontal en Colombia. Experta en gestión comunitaria, normas PH y convivencia ciudadana.