¿Mantenimiento o solución? La diferencia que puede salvar tu copropiedad
En la gestión de una copropiedad, uno de los errores más comunes es confundir el mantenimiento con la solución de un problema. Aunque ambos conceptos parecen similares y suelen usarse indistintamente, representan acciones distintas, con impactos diferentes y consecuencias administrativas y legales si no se gestionan adecuadamente. Saber diferenciarlos es clave para garantizar la operatividad del edificio, evitar gastos innecesarios y proteger a la comunidad.
El mantenimiento es una acción preventiva o correctiva que se realiza de forma periódica o programada para conservar en buen estado un bien o infraestructura. Su objetivo es evitar el deterioro, prolongar la vida útil de los activos y prevenir fallos. Por ejemplo, hacer el mantenimiento al ascensor cada mes, limpiar las rejillas pluviales antes de la temporada de lluvias, revisar la presión de las bombas o ajustar los sistemas eléctricos de áreas comunes. Este tipo de acciones no dependen de que haya un problema, sino que buscan evitar que surjan.
En cambio, solucionar un problema implica atender una falla ya ocurrida. Es una acción reactiva, generalmente no programada, que requiere diagnóstico, priorización y ejecución inmediata. Por ejemplo, reparar una bomba de agua que colapsó, cambiar un tablero eléctrico que se quemó o reemplazar un tubo de gas que presenta fuga. Aquí ya no hay margen para prevenir: se trata de corregir un daño con urgencia, muchas veces bajo presión y con mayores costos.
Cuando en una copropiedad se hace mantenimiento de forma periódica, planificada y con criterio técnico, se reduce significativamente la necesidad de ejecutar soluciones costosas, improvisadas o urgentes. Pero cuando se omite el mantenimiento o se posterga, tarde o temprano aparecen los problemas, y entonces los gastos se multiplican, los tiempos se alargan y la comunidad se ve afectada. Un tanque que no se limpia puede contaminar el agua. Un tejado que no se revisa puede colapsar. Una bomba que no se calibra puede dañarse de forma irreversible.
Desde el punto de vista legal y administrativo, esta diferencia también tiene peso. El administrador tiene la responsabilidad de garantizar la funcionalidad de las instalaciones, y la Ley 675 lo faculta para ejecutar mantenimientos preventivos sin necesidad de autorización previa, siempre que estén dentro del presupuesto. Pero cuando no se realizan y ocurre una falla grave, pueden derivarse responsabilidades por omisión, negligencia o mala gestión. No actuar a tiempo puede incluso comprometer pólizas, cobertura de seguros o procesos judiciales en caso de daño a terceros.
Además, es común que algunos consejos de administración malinterpreten su rol y limiten la gestión del mantenimiento con argumentos de ahorro o “esperar que se dañe”. Esta visión es peligrosa. Ahorrar en mantenimiento es perder en valor patrimonial. Una administración moderna entiende que prevenir no es un gasto, es una inversión. Y que no todo problema se soluciona con pañitos de agua tibia. Un cable quemado no se “parcha”, se reemplaza. Un ascensor con fallas crónicas no se maquilla, se revisa integralmente. La responsabilidad no es solo con el funcionamiento, sino con la vida y seguridad de las personas.
Otro punto clave es que muchas veces se hacen mantenimientos que solo son cosméticos o superficiales, sin atacar el origen del problema. Pintar una pared con humedad no soluciona la filtración. Tapar una fuga sin revisar el sistema no elimina el riesgo. En estos casos, la administración no solo incurre en gastos ineficientes, sino que engaña a la comunidad al dar la sensación de que “ya se hizo algo”, cuando en realidad el problema sigue ahí, avanzando por debajo.
Por eso, todo administrador y todo consejo debe diferenciar claramente cuándo se está haciendo mantenimiento y cuándo se está realmente solucionando. Un buen diagnóstico, la asesoría técnica adecuada y la documentación de cada acción en informes y actas ayudan a tomar mejores decisiones. También es recomendable tener un cronograma anual de mantenimiento, un fondo de emergencias y una política de revisión post-intervención para verificar que los problemas se hayan resuelto de forma definitiva.
Hacer mantenimiento no es lo mismo que solucionar un problema. Confundirlos puede salir muy caro. La diferencia entre prevenir y remediar está en la planeación, el seguimiento y la voluntad de hacer las cosas bien. Porque en Propiedad Horizontal, lo que no se atiende a tiempo, se paga con intereses. Y lo que parece un ahorro hoy, puede ser un desastre mañana.
¿Quieres que tu comunidad entienda esta diferencia y apoye una gestión preventiva? Comparte este artículo y fortalece la cultura de cuidado, inversión responsable y acción oportuna. Sharon Pardo Sarmiento. Ganadora de los Premios Diamante a la Mejor Administradora de Propiedad Horizontal en Colombia. Experta en gestión comunitaria, normas PH y convivencia ciudadana.