Las fallas recurrentes en el mantenimiento de zonas comunes que ponen en riesgo una copropiedad
En una copropiedad en Bogotá, surgió un conflicto grave tras un accidente en la escalera principal: la baranda estaba suelta y un residente sufrió una caída con consecuencias legales para la administración y el Consejo de Administración. Este no es un tema menor, pues la negligencia en el manejo de zonas comunes puede derivar en responsabilidades civiles que afectan la estabilidad financiera y la convivencia armónica del conjunto. Lo que parecía un simple descuido por “lo usual” terminó en una demanda cuyos costos y sanciones superaron con creces la inversión que hubiera requerido un mantenimiento oportuno.
Por qué la operación cotidiana facilita estos errores en propiedad horizontal
La operación diaria de una copropiedad involucra muchas tareas simultáneas, donde la atención inmediata se suele centrar en lo visible y urgente. El mantenimiento preventivo es frecuentemente relegado frente a otros gastos o decisiones que aparentan mayor prioridad. Además, hay un desconocimiento frecuente sobre quién es responsable de qué dentro de las zonas comunes. La confusión entre administración, Consejo de Administración y propietarios hace que las reparaciones se posterguen, y los recursos se asignen de manera inadecuada. Esto implica que los riesgos estructurales y de seguridad queden expuestos sin la atención correspondiente.
Marco legal aplicable en Colombia: responsabilidad y gestión clara
La Ley 675 de 2001 regula la propiedad horizontal y señala expresamente que las zonas comunes deben mantenerse en condiciones óptimas para garantizar seguridad y bienestar. Conforme a esta norma, la administración y el Consejo tienen la responsabilidad directa sobre el uso adecuado, conservación y mantenimiento de estas áreas. Sumado a esto, la Ley 1801 de 2016 (Código Nacional de Policía) establece sanciones para quienes generen riesgos o afecten la seguridad de terceros en espacios compartidos. El reglamento interno debe complementar y clarificar estas responsabilidades, e idealmente, el SG-SST asociado debe incluir una evaluación constante de riesgos en las zonas comunes para prevenir accidentes.
Los riesgos reales para la copropiedad, la administración y el Consejo
Ignorar el manejo adecuado de las zonas comunes puede ser el detonante de siniestros que ocasionen daños físicos, morales y patrimoniales. La copropiedad enfrenta demandas costosas y deterioro de su reputación, mientras que la administración y el Consejo pueden ser sancionados o incluso responder civilmente por no implementar las medidas necesarias. Esto puede convertirse en un foco de conflictos internos y desconfianza hacia la gestión, retrayendo inversiones y afectando la habitabilidad. El riesgo legal está asociado a la omisión, mientras que el riesgo técnico proviene del deterioro acelerado por falta de mantenimiento.
Errores frecuentes que complican la gestión y agravan los riesgos
El error más común es asumir que “no pasa nada” si un detalle menor no se atiende, como una lámpara fundida o una grieta superficial. No basta con reaccionar ante inconvenientes mayores; la ausencia de un programa riguroso de inspección deteriora con el tiempo las zonas comunes. Otro fallo recurrente es la delegación imprecisa de funciones entre el administrador y el Consejo, lo que genera ambigüedad sobre quién debe fiscalizar el mantenimiento. También se presenta la falta de capacitación en gestión y prevención de riesgos, lo que limita la identificación temprana de problemas. Adicionalmente, no aplicar y actualizar el reglamento interno a las nuevas realidades del edificio dificulta un manejo responsable.
Acciones concretas para un manejo efectivo y preventivo en las zonas comunes
Establecer un plan de mantenimiento periódico es fundamental. Esto implica evaluar constantemente los elementos estructurales, eléctricos y de seguridad con profesionales idóneos, cuidando que las reparaciones se realicen de inmediato ante cualquier hallazgo. No es un tema menor que la administración y el Consejo establezcan roles claros y mecanismos de control transparentes, garantizando seguimientos escritos y reportes a la comunidad. La implementación del SG-SST, aunque no obligatorio para todas las copropiedades, es una herramienta valiosa para gestionar riesgos laborales y de seguridad, abarcando la inspección de zonas comunes. Finalmente, el reglamento interno debe actualizarse con rigurosidad para delimitar responsabilidades y mecanismos sancionatorios ante incumplimientos en esta materia.
Atender con profesionalismo y rigor el manejo de las zonas comunes no solo preserva el valor económico de la propiedad, sino que protege la integridad y tranquilidad de quienes habitan los espacios colectivos, evitando que un descuido se convierta en una crisis mayor con consecuencias legales y administrativas.
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