Cuando las tensiones en la copropiedad rondan por discrepancias en el manejo de animales de compañía
En la administración de copropiedades, uno de los conflictos recurrentes es la mala gestión de las normas que regulan la tenencia de animales de compañía. Pese a que parece un tema menor, la falta de claridad o el incumplimiento de las obligaciones legales termina por generar enfrentamientos constantes entre residentes, afectando la convivencia y el ambiente comunitario. No basta con aplicar las normas tradicionales; es indispensable contar con un marco claro que oriente a administradores y consejos, y allí es donde el Decreto 768 de 2025 se convierte en una herramienta crucial.
¿Por qué persisten estos problemas en la operación de propiedad horizontal?
Gran parte de las dificultades radica en que los reglamentos internos o las anteriores directrices no contemplaban con precisión las responsabilidades específicas para la administración y el Consejo de Administración en temas como la regulación de animales, manejo de riesgos y convivencia. Esto implica que muchas situaciones quedan en el limbo, lo que a su vez genera desinformación, manejos arbitrarios y riesgos legales. Además, la falta de capacitación específica y protocolos actualizados dificulta la correcta implementación y seguimiento de las normas.
El marco legal y la nueva regulación: Decreto 768 de 2025
El Decreto 768 de 2025 actualiza y amplía la regulación en materia de propiedad horizontal en Colombia, complementando la Ley 675 de 2001 y haciendo énfasis en aspectos de convivencia, seguridad y obligaciones de las administraciones y consejos. En particular, introduce nuevas disposiciones para la regulación de animales de compañía que no estaban claramente definidas, y establece obligaciones concretas para la prevención de riesgos y la correcta gestión administrativa y comunitaria. Asimismo, reconoce la responsabilidad civil de los administradores y consejos por el incumplimiento de las disposiciones, haciendo explícito que no es un tema menor.
Riesgos y responsabilidades que esto implica para la administración y el Consejo
Ignorar o aplicar incorrectamente lo dispuesto en el Decreto 768 de 2025 puede convertirse en un problema grave para la copropiedad. Desde sanciones legales hasta litigios entre vecinos, pasando por el deterioro del ambiente comunitario, las consecuencias afectan tanto la buena gobernanza como la reputación de la administración. Los riesgos se amplifican si no se implementan protocolos claros o si los consejos no cumplen con las funciones de vigilancia y apoyo que la norma exige. Esto implica que la gestión debe ir respaldada de capacitación continua y una estructura sólida para prevenir contingencias.
Comparativo: Obligaciones antes y después del Decreto 768 de 2025
| Aspecto | Antes del Decreto 768 | Después del Decreto 768 |
|---|---|---|
| Regulación de animales de compañía | Normas generales, poco claras y variables por copropiedad | Obligatoriedad de reglamentos claros; limitación de tipos y tamaños; obligaciones para dueños y administración |
| Obligaciones de la administración | Gestión y mantenimiento, sin requisitos específicos de prevención de riesgos | Implementación de protocolos de gestión de convivencia y manejo de riesgos; capacitación obligatoria |
| Responsabilidad legal | Responsabilidad limitada y difusa | Clarificación de responsabilidad civil y administrativa para administradores y consejos |
| Funciones del Consejo | Apoyo general en decisiones administrativas | Supervisión activa de cumplimiento normativo y apoyo en gestión de conflictos |
Errores comunes que agravan la situación
En la práctica, muchas administraciones y consejos cometen fallas que no solo impiden cumplir el Decreto 768 de 2025, sino que agravan los problemas existentes. Uno de los errores frecuentes es subestimar la importancia de documentar y difundir las normas internas actualizadas, lo que lleva a malos entendidos y omisiones. También es común que no se realicen capacitaciones periódicas, ni se asignen responsables claros para el seguimiento de las obligaciones del decreto.
Otro error frecuente consiste en confiar exclusivamente en la buena voluntad de los residentes, sin aplicar mecanismos claros de control y sanción, lo que puede convertirse en un riesgo legal para la administración. Finalmente, no implementar un Sistema de Gestión de Seguridad y Salud en el Trabajo adaptado a la realidad de la copropiedad puede dejar expuestos al personal administrativo y a los propios copropietarios ante posibles incidentes.
Acciones preventivas y aplicables para una gestión eficaz
La administración debe revisar y actualizar de inmediato el reglamento interno integrando los lineamientos del Decreto 768, con especial énfasis en la regulación de animales de compañía y las nuevas obligaciones del personal. Esto implica establecer desde el inicio protocolos claros de convivencia y procedimiento para notificaciones y sanciones.
No basta con emitir las reglas; es indispensable desarrollar sesiones de capacitación específicas para administradores, consejos y residentes, promoviendo el conocimiento profundo y permanente. Además, se recomienda implementar un seguimiento sistemático mediante actas, informes y controles para garantizar la rigurosa aplicación de las normas.
Adoptar un enfoque de prevención de riesgos con base en el SG-SST adaptado a la propiedad horizontal ayudará a identificar potenciales focos de conflicto o peligro y a tomar medidas a tiempo. Finalmente, es fundamental que el Consejo de Administración asuma una participación proactiva, como garante del cumplimiento, acompañado de asesoría legal experta que respalde las decisiones.
El impacto real para su copropiedad
La implementación eficaz del Decreto 768 de 2025 no es un tema menor. Esto puede convertirse en un elemento clave para mejorar sustancialmente la convivencia, proteger los derechos de todos los habitantes y evitar controversias legales prolongadas. No basta con conocer el decreto, sino con tomar la responsabilidad de aplicarlo correctamente desde la administración y el Consejo. Esto implica rigor técnico, gestión integral y una clara visión preventiva. Quienes desestimen estas nuevas obligaciones, exponen a la copropiedad a riesgos legales y sociales que afectan su valor y estabilidad.
Gestionar con criterio y profesionalismo no sólo significa cumplir una norma, sino asegurar un ambiente seguro, respetuoso y armónico donde la vida en propiedad horizontal florezca como corresponde.
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