Cuando los animales de compañía entran en conflicto con la gestión de la copropiedad
Imagine una situación común en muchas propiedades horizontales: un vecino adquiere una mascota y no informa ni registra al respecto. Con el tiempo, surgen problemas de convivencia, quejas por ruidos, molestias por olores y hasta riesgos de accidentes o agresiones. La administración se enfrenta a reclamos constantes, pero carece de datos oficiales para actuar o tomar decisiones basadas en normativas. Esto no es un tema menor; esta ausencia de información estructurada puede convertirse en un foco de conflicto crónico y un quebranto en la convivencia pacífica.
La práctica revela una gestión desarticulada y falta de control
Lo anterior ocurre porque en muchas copropiedades no se establece un mecanismo formal para identificar y controlar la presencia de mascotas. Aunque se diseñaron reglamentos internos para limitar o reglamentar su tenencia, la falta de un registro oficial dificulta la implementación efectiva. Sin este insumo fundamental, no basta con apelar a la buena voluntad o a la responsabilidad individual, ya que la administración no puede establecer medidas de gestión ni aplicar sanciones de forma objetiva.
Decreto 768 de 2025: obligación legal para el censo de mascotas
En Colombia, el Decreto 768 de 2025 surge como respuesta a esta problemática, estableciendo la obligación expresa para los administradores y consejos de administración de propiedad horizontal de implementar un censo de mascotas. Este instrumento busca garantizar el control, la seguridad y el bienestar tanto de los animales como de los copropietarios, basándose en un marco legal que complementa la Ley 675 de 2001, la Ley 1801 de 2016 (Código Nacional de Policía y Convivencia) y las disposiciones sobre responsabilidad civil en espacios compartidos.
El Decreto determina que la administración debe solicitar un registro detallado de las mascotas a todos los propietarios y residentes, para consolidar una base de datos oficial en la que se incluyan aspectos como tipo de mascota, características físicas, vacunas y permisos sanitarios vigentes. Este censo debe ser incorporado en los archivos de la copropiedad y actualizado periódicamente.
Riesgos latentes por incumplimiento y omisión en el censo
La omisión del censo implica riesgos múltiples para la copropiedad. Desde el punto de vista legal, puede traducirse en sanciones administrativas que recaen sobre la administración y el consejo de administración. Además, el desconocimiento de la cantidad y tipo de mascotas limita la capacidad para gestionar riesgos frente a daños a terceros, transmisión de enfermedades o cumplimiento del reglamento interno. Esto puede derivar en responsabilidad civil ante eventuales incidentes, situación que no siempre queda cubierta por seguros o contratos existentes.
Errores comunes que profundizan el problema
Un error recurrente es pensar que el censo es un trámite simple o prescindible, postergando su implementación. Tampoco se informa oportunamente a los residentes, ni se establecen canales claros para la actualización de información. Otro fallo frecuente es la ausencia de protocolos para manejar casos de incumplimiento o para validar la veracidad de los datos suministrados, lo que reduce la confiabilidad del censo. Adicionalmente, algunas administraciones confían únicamente en el reglamento interno, sin integrar el censo como herramienta activa de gestión.
Cómo implementar el censo de mascotas según el Decreto 768 de 2025
El decreto establece un plazo máximo de 90 días a partir de su entrada en vigor para que las administraciones realicen el primer censo. Se recomienda comenzar con una campaña de comunicación clara y fluida dirigida a todos los propietarios y residentes, enfatizando que esto no es un tema menor y que esto implica mejoras reales en seguridad y convivencia.
El formato de censo debe incluir campos indispensables como:
- Nombre del propietario
- Unidad o apartamento
- Tipo de mascota (perro, gato, otros)
- Descripción física (raza, tamaño, color)
- Estado de vacunación y fecha de última aplicación
- Certificados sanitarios vigentes
- Autorización o limitaciones estipuladas en el reglamento interno
Este formato puede ser distribuido en físico o digital, garantizando la confidencialidad y protección de datos.
Posteriormente, se debe establecer un protocolo para el control y la actualización semestral del censo, con informes periódicos al consejo de administración, asegurando que las decisiones en torno a mascotas sean informadas y tácticas.
Impacto si no se cumple con la obligación
El incumplimiento puede acarrear multas administrativas desde la Alcaldía, avaladas por la Ley 1801 de 2016 y el Decreto 768. Más importante aún, puede exponerse la administración y el consejo a demandas civiles relacionadas con daños causados por mascotas no registradas. Esto puede dañar la reputación de la administración y generar conflictos legales con propietarios. No basta con esperar a que los problemas se manifiesten; prevenir esto implica actuar con diligencia y profesionalismo.
La gestión efectiva como herramienta de prevención y armonía
Para evitar que la tenencia de mascotas se convierta en un conflicto constante, es imprescindible que administradores y consejos de administración tomen la iniciativa y se comprometan con el cumplimiento normativo y la correcta gestión del censo. Esto no sólo facilita el control y la convivencia pacífica, sino que fortalece la seguridad jurídica y la confianza entre vecinos. Un enfoque técnico y preventivo goza de mejores resultados que soluciones reactivas que suelen ser costosas y poco efectivas.
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