El desafío cotidiano con el conserje en propiedad horizontal
En múltiples copropiedades colombianas es frecuente encontrar situaciones donde el conserje, pieza clave en la operación diaria, no cumple cabalmente con sus funciones o su contratación se maneja de manera informal. Esto puede convertirse en un verdadero foco de riesgo y conflictividad, generando dificultades operativas, problemas legales y afectaciones económicas que no son un tema menor para la administración ni los propietarios.
Por qué la informalidad y la descoordinación son habituales
El problema radica en que muchas veces los consejos de administración o comités delegan en la administración la contratación del conserje sin la supervisión técnica adecuada o sin clarificar las funciones específicas asignadas. No basta con contratar a alguien que “se vea responsable”; esto implica definir con precisión tareas, condiciones laborales y mecanismos de supervisión. Además, la falta de conocimiento en las leyes aplicables o la pretensión de ahorrar costos llevan a que esta contratación se realice sin un contrato formal o con acuerdos verbales, lo cual deteriora la operación cotidiana y expone a la copropiedad a riesgos legales altos.
Fundamentos legales y normativos en Colombia
Según la Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal, los conserjes son empleados de la copropiedad y debe existir un contrato laboral claro, ajustado a las disposiciones del Código Sustantivo del Trabajo. Adicionalmente, la Ley 1801 de 2016 sobre convivencia implica que su labor incluye el apoyo para mantener el orden y la seguridad dentro del conjunto. La responsabilidad civil puede recaer en la administración o en el consejo si se evidencia negligencia en la selección o supervisión del conserje.
Es indispensable que el reglamento interno de la copropiedad contemple estas disposiciones y que se implementen protocolos del Sistema de Gestión de Seguridad y Salud en el Trabajo (SG-SST), ya que el conserje es un empleado expuesto a riesgos en la propiedad y debe contar con protección adecuada.
Riesgos para la copropiedad, administración y consejo
La informalidad contractual o la falta de claridad en funciones pueden desencadenar problemas como incumplimiento de tareas esenciales —desde vigilancia hasta mantenimiento básico—, aumento de gastos por multas laborales o demandas, y vulneración de la seguridad física de los residentes. No es un tema menor que la copropiedad pueda resultar civil y administrativamente responsable ante accidentes laborales o riesgos derivados del incumplimiento normativo. Asimismo, la falta de profesionalismo en la gestión de este recurso humano puede afectar directamente la convivencia y el buen funcionamiento del edificio o conjunto.
Errores frecuentes que profundizan la problemática
Entre los errores más comunes está permitir contratos informales o sin soporte documental, desconocer los derechos laborales del conserje, no incluirlo en las pólizas de riesgos profesionales, y omitir su vinculación al SG-SST. También muchas veces se subestiman las tareas específicas asignadas, se mezclan funciones sin límites claros y se descuida su capacitación continua. Esto genera un ambiente de desorden, desmotivación o, incluso, conflictos internos que impactan la imagen y el valor de la propiedad.
Medidas preventivas y recomendadas para una gestión efectiva
Para garantizar la correcta gestión del conserje es fundamental formalizar un contrato laboral que detalle funciones, jornada, salario y beneficios conforme a la legislación colombiana. Implementar programas de inducción y capacitación alineados con el SG-SST protege tanto al trabajador como a la copropiedad. El reglamento interno debe especificar claramente sus responsabilidades en cuanto a vigilancia, apoyo en mantenimiento básico, atención a residentes y gestión de casos de convivencia.
No basta con supervisar ocasionalmente: establecer canales de comunicación directa entre la administración, el consejo y el conserje facilita la identificación temprana de dificultades y fortalece el control. Por último, incorporar controles administrativos para evitar pagos informales o mal calculados contribuye a mantener la legalidad y eficiencia financiera.
Un tema que incide directamente en la calidad de vida de la comunidad
Gestionar adecuadamente la figura del conserje no es un tema menor. Esto implica reconocerlo como un eslabón fundamental en la operación y seguridad del conjunto, con obligaciones laborales claras y riesgos jurídicos que deben ser manejados profesionalmente. Retomar este enfoque y superar prácticas informales garantizará no solo la estabilidad jurídica y financiera de la copropiedad, sino también la convivencia armónica y la prevención de conflictos que afectan a todos los copropietarios.
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