Sanciones en Propiedad Horizontal en Colombia. Proceso Sancionatorio
En Colombia, la Propiedad Horizontal es una forma de propiedad en la que una propiedad inmobiliaria se divide en unidades independientes, tales como apartamentos, casas o locales comerciales, y se comparte la propiedad y responsabilidad de áreas comunes, tales como escaleras, pasillos, jardines, parqueaderos, piscinas entre otros. Revisemos las sanciones en Propiedad Horizontal en Colombia y el proceso sancionatorio
El proceso sancionatorio en Propiedad Horizontal se refiere al conjunto de acciones que pueden tomar los administradores o los propietarios de las unidades privadas, para hacer cumplir las normas de convivencia y el reglamento interno en un edificio o conjunto residencial. Estas acciones pueden incluir amonestaciones verbales, escritas, multas y/o sanciones.
El proceso sancionatorio en propiedad horizontal está regulado por la Ley 675 de 2001, que establece las reglas y procedimientos para hacer cumplir las normas de convivencia y el reglamento interno en un edificio o conjunto residencial.
Etapas del Proceso Sancionatorio
1: Recibimiento de la queja e iniciación de proceso
a) Detección de una infracción.
La infracción puede ser reportada por por parte del administrador, de un propietario o de cualquier otro residente del edificio o conjunto, esta puede ser desde ruido excesivo en horas de la noche entre otros. Será aceptada por el Comité de Convivencia (donde exista éste órgano, de haberlo, no puede imponer sanción) o Consejo de Administración y en ausencia de los anteriores, la Asamblea General de Copropietarios.
b) Inicio de registro de caso.
Se dará apertura estableciendo una vez detectada la infracción, en la cual se suscribirá un acta por parte del comité de convivencia y ésta será notificada al administrador y quién a su vez debe notificar al propietario o inquilino responsable de la misma, a través de dicha acta de infracción que describe la naturaleza de la infracción. El propietario o inquilino tiene un plazo para responder a la notificación y presentar sus descargos, en los que podrá argumentar que no ha cometido la infracción o que esta no es suficientemente grave como para ser amonestado.
c) Citación a descargos del presunto infractor.
En caso de que el propietario o inquilino no responda a la notificación o no presente descargos en el plazo establecido, se considerará que ha aceptado la sanción impuesta por el administrador. Si el propietario o inquilino presenta descargos, estos serán evaluados por el comité de convivencia y el consejo de administración, siendo estos últimos quienes decidirán si la sanción es justa y adecuada en función de la gravedad de la infracción y las circunstancias particulares del caso.
d) Presentación de fórmula de conciliación.
La fórmula de conciliación se presenta como una solución alternativa y pacífica a los conflictos. Consiste en un procedimiento en el que se intenta llegar a un acuerdo entre las partes implicadas, con la ayuda de un mediador neutral y capacitado para tal fin.
e) Levantar actas, practicar y recepcionar las pruebas a que haya lugar.
La recepción de pruebas se refiere a la aceptación y evaluación de la información y evidencias recopiladas. En este proceso se analiza la validez, pertinencia y credibilidad de las pruebas presentadas, con el fin de determinar su relevancia para el caso en cuestión. En resumen, levantar actas, practicar y recepcionar pruebas son acciones esenciales en cualquier proceso legal o administrativo. Estas acciones garantizan la documentación detallada y objetiva de los hechos ocurridos, y la obtención de pruebas sólidas y verificables que permitan tomar decisiones justas y objetivas.
2: Toma de decisión o imposición de sanción.
En esta etapa, si la conducta que se estudia no diera lugar a la imposición de sanción, se permitirá que el presunto infractor se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal.
Será el Consejo de Administración o (Asamblea de no existir Consejo de Administración) quienes finalizada la primera fase, agoten la segunda etapa del proceso que es la imposición de la infracción.
- Se evaluará el acopio de evidencias allegadas, la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.
- Para la imposición de sanción se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación.
3: Impugnación de fallo.
a) Revisión de la sanción: Lo primero que debe hacer el propietario afectado es revisar detenidamente la sanción impuesta, sus fundamentos y las normas y reglamentos que se hayan infringido. Es importante conocer bien los hechos que se le imputan y las razones que llevaron a la comunidad de propietarios a tomar la decisión.
Una vez revisada la sanción, el propietario puede presentar un recurso de impugnación ante la el consejo de administración, en el plazo establecido por el Reglamento Interno. En este recurso debe argumentar las razones por las que considera que la sanción es injusta o desproporcionada, y presentar las pruebas y documentos que acrediten su posición.
b) Asesoría Jurídica: Si el consejo de administración no acepta el recurso, el afectado puede acudir a los tribunales para interponer una demanda de impugnación. En este caso, será necesario contar con el asesoramiento de un abogado especializado en propiedad horizontal, quien podrá analizar la situación con mayor detalle y plantear una estrategia adecuada para el caso.
En resumen, la impugnación de una sanción en propiedad horizontal es un proceso que requiere de un análisis detallado de los hechos y la normativa aplicable. Es importante seguir los procedimientos establecidos por la ley y contar con el asesoramiento legal adecuado para defender los derechos del propietario afectado.
Por último, podemos concluir que respetar las etapas del proceso y usarla es una herramienta esencial para la efectiva aplicabilidad de las sanciones en Propiedad Horizontal y procurar con éstas mantener la armonía y la convivencia en edificios y conjuntos residenciales, por lo cual La Ley 675 de 2001 establece un marco jurídico claro.
Solicita una asesoría en administración experta en Propiedad Horizontal. Contáctame o WhatsApp +57 3153830053
