Cuando ocurre un siniestro y la póliza no responde: la realidad detrás de muchos seguros de copropiedad
En la práctica diaria de la administración de conjuntos residenciales, no es infrecuente encontrarse con situaciones donde un incendio, una filtración o un daño estructural afecta áreas comunes y la póliza de seguros contratada simplemente no cubre los gastos necesarios. Esto puede convertirse en un problema económico y legal gravísimo para la copropiedad. El problema no es solo la falta de cobertura adecuada, sino también la carencia de una evaluación técnica previa y un desconocimiento real del alcance del seguro adquirido.
¿Por qué ocurre esto en la operación cotidiana de una copropiedad?
Principalmente, sucede por la ausencia de una gestión proactiva y especializada en riesgos dentro del proceso de contratación. Muchas administraciones delegan esta responsabilidad a terceros sin un criterio técnico definido o basándose únicamente en el valor económico de la prima. En consecuencia, se contratan pólizas que no cumplen con las necesidades reales de la copropiedad. Además, no basta con tener un seguro; el reglamento interno y el consejo de administración frecuentemente desatienden la revisión periódica y la actualización conforme evoluciona el riesgo inmobiliario y social.
Marco legal: la Ley 675 de 2001 y otras normativas clave
Legalmente, la Ley 675 de 2001 regula la propiedad horizontal en Colombia y establece obligaciones para la copropiedad en cuanto a la protección de áreas comunes y bienes comunes. No existe una obligación explícita que detalle la póliza de seguros específica, pero sí se exige a la administración garantizar la conservación de activos comunes con criterios de prudencia administrativa. La Ley 1801 de 2016, por su parte, introduce aspectos sobre la responsabilidad civil que pueden recaer en el consejo y la administración cuando omiten su deber de cuidado. Esto implica que la falta o insuficiencia de un seguro puede acarrear consecuencias directas a nivel jurídico para los administradores y miembros del consejo.
Riesgos explícitos para la copropiedad, la administración y el Consejo
Un seguro mal contratado o insuficiente no es un tema menor. Esto puede convertirse en un factor crítico que expone a la copropiedad a pérdidas patrimoniales elevadas y tiempos extensos para recuperar la operación normal. La administración y el Consejo asumen riesgos que incluyen sanciones, acciones legales por negligencia en la gestión de riesgos y pérdida de confianza de los copropietarios. La responsabilidad civil puede alcanzar incluso a bienes personales cuando se demuestra dolo o incumplimiento grave, lo que hace indispensable disponer de pólizas con coberturas adecuadas y en condiciones claras.
Errores frecuentes que agravan la situación
Entre los errores que se cometen con mayor frecuencia destacan la contratación de pólizas con coberturas incompletas, el desconocimiento de exclusiones específicas, y no verificar si la suma asegurada corresponde al valor real de reposición de los bienes comunes. Otro fallo recurrente es no incluir coberturas que son recomendables aunque no obligatorias, como la responsabilidad civil extracontractual, daños por fenómenos naturales específicos o gastos adicionales por paralización de servicios. Por último, delegar la contratación sin exigir al corredor respuestas claras y documentación detallada implica aceptar riesgos encubiertos que pueden impactar negativamente en cualquier siniestro.
Acciones concretas para una gestión preventiva y eficiente
No basta con elegir el seguro más económico. La administración debe partir de un inventario actualizado de riesgos y activos comunes, definir el valor real de reposición y revisar cuidadosamente las condiciones generales y particulares de la póliza. Tener claras las coberturas mínimas es indispensable, entre las que destacan daños materiales a bienes comunes, responsabilidad civil, y gastos por paralización o pérdida de alquileres. Además, es clave formular preguntas al corredor de seguros sobre exclusiones, límites, deducibles y procedimientos para reclamaciones. Un enfoque técnico y con enfoque en prevención —integrado al SG-SST cuando aplica— permitirá que la copropiedad reduzca vulnerabilidades y responda de forma eficaz ante cualquier evento.
Claves para evaluar una póliza sin margen de error
La evaluación no solo debe considerar las cláusulas contratadas sino también la trayectoria y solidez de la aseguradora. Es recomendable revisar casos reales de siniestros atendidos y solicitar referencias. Las preguntas clave que la administración y el Consejo deben hacer incluyen: ¿Qué exclusiones específicas tiene la póliza? ¿Cubren los daños causados por eventos naturales propios de la región? ¿Cuál es el proceso exacto para atención de reclamos? ¿La cobertura de responsabilidad civil abarca actos u omisiones de administradores y empleados? ¿La suma asegurada corresponde al valor actualizado de la copropiedad? Contar con respuestas técnicas y documentadas evita sorpresas y fortalece la gestión integral.
En definitiva, la elección y administración del seguro de copropiedad no es un tema menor para una propiedad horizontal. Esto implica un compromiso real con la prevención, la gestión técnica y la responsabilidad legal. Ignorar estos elementos o subestimar la complejidad de esta decisión puede convertir un seguro en una falsa tranquilidad, con consecuencias graves para todos los involucrados.
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