Cuando la vigilancia privada falla: un escenario frecuente en copropiedades
Imagina una copropiedad donde se reportan robos o incidentes de inseguridad. La comunidad exige respuestas y se pregunta quién debe asumir la responsabilidad: ¿la empresa de vigilancia que contrató el conjunto o la misma copropiedad? Este tipo de situaciones no es un tema menor ni aislado. En el día a día de la administración, esta problemática se presenta con frecuencia y puede convertirse en un conflicto legal y operativo que afecta la confianza de los residentes y la estabilidad del conjunto residencial.
Las causas detrás de las fallas en el servicio de vigilancia
Las fallas en la vigilancia privada generalmente ocurren por una mezcla de factores operativos y administrativos. Por un lado, la empresa contratada puede no cumplir con lo pactado en el contrato, presentar deficiencias en la selección, capacitación o supervisión de sus vigilantes. Por otro lado, la copropiedad muchas veces no ejerce una supervisión efectiva ni cuenta con mecanismos claros para evaluar el desempeño del servicio. No basta con tener una empresa en el contrato; esto implica un seguimiento constante y claro para asegurar que el servicio se preste adecuadamente.
Responsabilidad legal en el marco de la propiedad horizontal en Colombia
La Ley 675 de 2001 establece los lineamientos para la administración de propiedad horizontal, donde la copropiedad tiene la obligación de contratar servicios que garanticen la seguridad y convivencia. Sin embargo, la Ley 1801 de 2016 y la responsabilidad civil señalan que la empresa de vigilancia privada tiene una responsabilidad directa sobre los actos de sus empleados en la prestación del servicio.
Esto genera una distribución de responsabilidad: la empresa responde por el incumplimiento contractual o negligencia en la prestación del servicio, mientras que la copropiedad responde como empleadora del contrato y responsable por la supervisión de la administración. El reglamento interno y los protocolos de seguridad también definen roles y responsabilidades, lo que refuerza la obligación del conjunto de mantener controles estrictos. El SG-SST (Sistema de Gestión de Seguridad y Salud en el Trabajo) aplicado a la empresa de vigilancia también es una variable que afecta el correcto desempeño del servicio.
Riesgos para la copropiedad, la administración y el Consejo de Administración
Los riesgos asociados a las fallas en el servicio de vigilancia no son solo de orden operativo sino también legales y reputacionales. Para la copropiedad, esto puede convertirse en demandas por incumplimiento del contrato o por daños causados a la seguridad y bienes de los residentes. Para la administración y el Consejo, puede significar una pérdida de confianza al no haber gestionado adecuadamente, incluso abriendo la puerta a sanciones o responsabilidades personales si se demuestra negligencia en la supervisión.
Errores comunes que agravan la problemática
Un error recurrente en muchas copropiedades es subestimar la importancia de un contrato claro y detallado, donde se especifiquen los alcances y protocolos del servicio. Otro fallo es la falta de mecanismos efectivos para monitorear el desempeño, como informes periódicos, rondas de supervisión y canales de comunicación directa con la empresa. No realizar capacitaciones conjuntas o no actualizar el reglamento interno conforme a las nuevas necesidades de seguridad también contribuye a que las fallas se perpetúen. En resumen, no basta con contratar el servicio; esto implica un compromiso activo de la administración y los órganos de control.
Acciones concretas para prevenir y gestionar la responsabilidad
Para mitigar riesgos y mejorar la gestión, la copropiedad debe establecer contratos con cláusulas claras que definan obligaciones específicas, mecanismos de supervisión y sanciones por incumplimiento. Es fundamental que la administración implemente un plan de seguimiento que incluya auditorías internas, revisiones periódicas del servicio y protocolos de comunicación con residentes para identificar oportunamente cualquier falla.
Además, involucrar al Consejo de Administración en la revisión continua del desempeño de la vigilancia fortalece la gobernanza y evita que los problemas se acumulen. Capacitar tanto a los vigilantes como a la comunidad sobre protocolos de seguridad y actuar bajo un reglamento interno actualizado genera un ambiente de corresponsabilidad que disminuye riesgos. La prevención también implica revisar y exigir el cumplimiento del SG-SST por parte de la empresa, asegurando que los vigilantes cuenten con condiciones laborales adecuadas que impactan en su rendimiento.
La responsabilidad compartida en la gestión del servicio de vigilancia
En suma, la responsabilidad por fallas en la vigilancia privada en una copropiedad horizontal en Colombia es compartida y va más allá de simplemente señalar culpables. La empresa debe responder por su servicio, pero la copropiedad no puede desligarse del compromiso de supervisar, exigir y prever posibles riesgos. Ignorar este entramado puede derivar en graves consecuencias para toda la comunidad y representar un desgaste inmenso para la administración y los órganos de control.
Una gestión técnica, profesional y preventiva es la única vía segura para minimizar estos riesgos. No es un tema menor, pues la seguridad es un pilar fundamental en la convivencia y valorización de cualquier conjunto residencial.
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