Cuando la seguridad en copropiedad se convierte en un debate constante
En muchas propiedades horizontales en Colombia, la discusión sobre la contratación de vigilancia privada surge en cada asamblea como un tema polémico. A menudo, algunos propietarios cuestionan si realmente es necesario contar con un equipo de vigilancia o si con cámaras y cerraduras basta para garantizar la seguridad. Esta incertidumbre frecuentemente desemboca en postergaciones o decisiones tomadas sin el respaldo técnico ni legal adecuado, situación que no es un tema menor y que puede generar serias vulnerabilidades en la operación de la copropiedad.
Operar en propiedad horizontal sin seguridad privada: causas y consecuencias
En la gestión cotidiana de una copropiedad, la seguridad es un elemento clave para proteger la integridad física, el patrimonio y la convivencia. Sin embargo, la percepción de que la contratación de vigilancia privada es un gasto excesivo o prescindible impulsa a algunos consejos de administración y administradores a evitar o posponer esta inversión. No basta con instalar cámaras o implementar controles automatizados si no se cuenta con personal capacitado que pueda actuar preventivamente y atender situaciones de riesgo en tiempo real.
Esta omisión ocurre principalmente por desconocimiento de la normativa, ausencia de un análisis técnico riguroso y presiones económicas dentro de la comunidad. Pero insisto, esto puede convertirse en un verdadero foco de riesgo, exponiendo a la copropiedad a hurtos, vandalismo, y problemas que derivan en costos legales y sociales difíciles de manejar.
Lo que dice la ley: normatividad clara para la contratación de vigilancia
La Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal en Colombia, no establece de forma explícita una obligación general para contratar vigilancia privada en todas las copropiedades. Sin embargo, complementos normativos y jurisprudencia vinculada al cumplimiento de deberes, responsabilidad civil y SG-SST (Sistema de Gestión de Seguridad y Salud en el Trabajo) ponen el énfasis en la obligación de garantizar entornos seguros y prevenir riesgos. Además, la Ley 1801 de 2016 (Código Nacional de Policía y Convivencia) establece medidas relacionadas con la prevención y control de conductas que agreden la seguridad y convivencia, que pueden requerir de vigilancia física.
En la práctica, la obligatoriedad de contratar vigilancia privada ocurre cuando así lo establece el reglamento de propiedad horizontal, cuando la naturaleza y complejidad del inmueble (como edificios de gran tamaño, uso comercial o combinaciones mixtas) lo demandan, o cuando la asamblea general de propietarios decide por mayoría la contratación para mitigar riesgos específicos. En casos de ausencia de estas condiciones, la contratación es opcional, aunque no siempre recomendable.
Riesgos concretos para la copropiedad, el consejo y la administración
La falta de vigilancia privada implica una exposición directa a riesgos físicos y legales. Para la copropiedad, se traduce en mayor probabilidad de robos, actos vandálicos, conflictos internos y afectaciones al bienestar general. Desde la perspectiva del Consejo de Administración y la administración, esto implica una responsabilidad civil y fiduciaria, pues deben garantizar la seguridad acorde con las mejores prácticas y la legislación vigente. No cumplir con estas obligaciones puede significar sanciones, demandas civiles y un desgaste en la confianza de los copropietarios.
Esto no es un tema menor: la ausencia de vigilancia puede convertir una copropiedad en un blanco fácil, y la vulnerabilidad impacta directamente en la estabilidad del proyecto habitacional.
Errores frecuentes que agravan la situación de inseguridad
Uno de los errores más comunes es asumir que la vigilancia es solo un gasto adicional y no una inversión estratégica. También es frecuente que se delegue exclusivamente en sistemas tecnológicos sin complementar con personal especializado, o que no se actualicen los contratos y protocolos de vigilancia para que respondan a las cambiantes condiciones del entorno.
Además, se observa falta de seguimiento y evaluación por parte del Consejo de Administración sobre la calidad del servicio prestado, lo que implica una gestión deficiente y la vulneración de los deberes de cuidado frente a la comunidad.
Acciones preventivas y recomendadas para una gestión eficaz
Para mitigar estos problemas, el Consejo de Administración debe priorizar un diagnóstico realista de las necesidades de seguridad de la copropiedad y consultar con expertos en administración y seguridad privada. Esto implica revisar el reglamento de propiedad horizontal, actualizarlo si es necesario, e incorporar cláusulas claras sobre la vigilancia y sus responsabilidades. La contratación debe basarse en un análisis de riesgo que considere características particulares del inmueble y sus habitantes.
También es fundamental que la administración, en alianza con el Consejo, desarrolle un plan de capacitación continua para el personal de vigilancia y mecanismos de monitoreo que garanticen el cumplimiento de sus funciones. Esto implica invertir en proveedores responsables, formalizar contratos que protejan los intereses de la comunidad y mantener una comunicación transparente con los copropietarios sobre las medidas adoptadas.
Un llamado a la gestión responsable y preventiva en vigilancia
En suma, la contratación de vigilancia privada en propiedad horizontal en Colombia depende de múltiples factores legales, técnicos y operativos. No es un tema menor ni una decisión que deba tomarse sin criterio profesional y consenso informado. Esto implica entender la realidad de cada copropiedad y actuar con la firmeza que requiere la gestión y prevención de riesgos, reconociendo que el bienestar y la seguridad de todos los residentes están en juego. Ignorar esta necesidad es abrir la puerta a problemas que afectarán la convivencia, el patrimonio y la tranquilidad de la comunidad.
Solicita una asesoría en administración experta en Propiedad Horizontal.
Escríbeme por WhatsApp: +57 315 383 0053
También puedes utilizar el botón de WhatsApp disponible en el sitio web.